Инвестиции в недвижимость. Где выгоднее покупать недвижимость – в Турции или на Северном Кипре

1. Общие сведения и стоимость жилья

По мнению специалистов, сегодняшний рынок турецкой недвижимости интересен русскоговорящим покупателям с бюджетами до €200 000. При сдаче в аренду доход от инвестиций – 4-5% годовых. С точки зрения инвестирования в Турции, наши специалисты советуют рассматривать либо крупные города типа Стамбула, либо престижные курортные регионы вроде Бодрума.

Недвижимость в Аланье или Анталье сдать в аренду выгодно не получится – слишком велико предложение на рынке. Единственный вариант заработать в этих городах – перепродать на растущем рынке объект, купленный на ранней стадии строительства.

Если вы предпочитаете личный отдых, следует знать, что в больших турецких городах практически нет пляжей, мест для прогулок с детьми и на улицах пробки.

Совместить два интереса в одном городе – инвестиционный доход и личный комфорт – в крупных городах, скорее всего, не получится. Для личных интересов лучше рассматривать курортные локации с расстоянием до моря 500-700 метров.

Турецкие граждане предпочитают покупать недвижимость на Северном Кипре, так как высокие цены на рынке Турции сегодня очень высоки.

Вы сможете сдавать в аренду свою квартиру как самостоятельно, так и через управляющие компании с гарантированным доходом 6-8%. К тому же на Северном Кипре вы можете позволить себе купить хоть несколько студий – и готовых, и на этапе строительства и распоряжаться ими по своему усмотрению.

Перспективность ТРСК, как региона с выгодной недвижимостью, подтверждает и большое количество турецких инвесторов, активно строящихся на острове.

Ценовой портрет рынка Турции

Ценовой портрет рынка Северного Кипра

Кроме низких цен на недвижимость, большого выбора студий и пешего расстояния до чистейших пляжей – в ТРСК получение ответа по вопросу ВНЖ 21 день, в Турции – 2-5 месяцев.

Для покупки недвижимости на Северном Кипре иностранцу необходим только заграничный паспорт и справку о несудимости, которую можно взять в стране гражданства. Покупка любого объекта недвижимости на ТРСК дает иностранному гражданину право получения ВНЖ – беспрепятственного проживания на территории без ограничений.

2. Налоговые ставки в Турции и на Северном Кипре

Все налоги в недвижимости Турции исчисляются только от кадастровой стоимости. Налог взимается со стоимости объекта, указанной в ТАПУ (свидетельство о собственности), и уплачивается единовременно в государственном банке турецкими лирами при получении ТАПУ. 

*- С февраля 2017 года иностранные инвесторы и турецкие граждане, живущих и работающих за границей более шести месяцев за пределами Турции, освобождаются от уплаты НДС при покупке первой жилой недвижимости или офисного помещения при условиях: покупка осуществляется в иностранной валюте, покупатель обязуется не продавать недвижимость в течение 1 года.

Если сравнить все налоги по недвижимости на Северном Кипре, то к основным налогам на приобретение недвижимости иностранцами в Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК) относятся:

- Гербовый сбор (госпошлина на печать) – это налог при регистрации договора купли-продажи в Земельном комитете ТРСК. Оплачивается в налоговую службу в течение 21 дня с даты подписания договора купли-продажи. Размер сбора составляет 0,5% от стоимости приобретаемой недвижимости, указанной в договоре. Оплата производится на этапе подписания договора.

- Размер НДС (KDV) составляет 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Оплата производится за 3 месяца до получения ключей.

 - Трансформаторный сбор. Сумма сбора варьируется в зависимости от приобретаемого объекта. Включает в себя подведение коммуникаций электро- и водоснабжения, а также телефонной линии (от 1200 до 2250 фунтов). Оплата производится за 3 месяца до получения ключей.

- Переводной комиссионный сбор. Данный сбор должен быть оплачен в районный земельный комитет перед переводом титула недвижимости (права собственности) на имя покупателя. Сумма сбора составляет 6% от стоимости недвижимости, которая рассчитывается на основе оценочной стоимости. При первом приобретении недвижимости иностранный покупатель имеет единоразовое право на скидку и оплату сбора по сниженной ставке в размере 3%. Оплата производиться после выдачи разрешения Совета Министров ТРСК на перевод права собственности. Срок оплаты определяет покупатель.

Итого: дополнительно к стоимости апартаментов необходимо доплатить в разное время в бюджет ТРСК около 5000 фунтов.

К основным налогам на содержание недвижимости иностранцами в Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК) относятся:

1. Ежегодный налог на недвижимость.

Сумма ежегодного налога рассчитывается исходя из ставки 1,25 турецкой лиры (порядка 0,33 евро) за 1 кв.м. крытой площади жилья. При этом в эту площадь входят площади крытых балконов, а площади открытых террас не входят. Таким образом, если вы являетесь обладателем квартиры с открытой террасой 40 кв.м., то ежегодный налог вы за эту площадь платить не будете.

2. Ежегодный налог на чистоту

В перечень услуг по поддержанию чистоты входит: уборка дорог, вывоз мусора, обработка растений от насекомых. Сумма налога составляет 30 турецких лир вне зависимости от типа жилья и жилого комплекса.

Для удобства мы свели все платежи по сделке купли-продажи недвижимости на ТРСК в одну таблицу.

Регулярные расходы на содержание недвижимости Турции

Налоговые ставки увеличиваются вдвое в крупных городах с высокой ценой на недвижимость – Анталия, Алания, Стамбул и др.

3. Для сравнения перечень основных ежемесячных платежей на Северном Кипре

1. Счетчик на электроэнергию

Стоимость установки счетчика учета электроэнергии составляет 900 турецких лир, которые оплачиваются при получении ключей в электрокомпанию «Кибтек».

2. Счетчик на воду

Установка счетчика расхода воды стоит 400 турецких лир, которые оплачиваются в бухгалтерию компании застройщика при получении ключей.

Жильцы оплачивают следующие коммунальные услуги за использованный объем:

• Муниципальная вода по авансовым карточкам, которые получают в бухгалтерии застройщика (1 м куб = 6 турецких лир);

• Оплата электричества по счетчику (100 кВт = 40 турецких лир).

Примечание: тл – турецкая лира

Сумма годового обслуживания жилья зависит от жилого комплекса и составляет от 20 до 30 евро. В годовое обслуживание входят следующие услуги, предоставляемые управляющей компанией:

• Освещение и уборка лифта (при наличии);

• Освещение и уборка подъезда;

• Освещение и уборка территории комплекса;

• Озеленение, уход и полив растений на общественных территориях комплекса;

• Содержание и уход за бассейнами комплекса.

Обед на двоих в ресторане - 80 Тл

Недельная закупка на семью из 4х человек в супермаркете - 400 Тл

Бензин 95 1 л – 1 USD

Прием у доктора в частной клинике - 150 Тл, повторный осмотр - бесплатно.

В Турции налог при cдаче недвижимости в аренду физическими лицами составляет от 15% до 35% – в зависимости от суммы дохода. Для юридических лиц налог всегда рассчитывается по ставке 20%. В ТРСК налог для физических лиц на сдачу в аренду – 10%.

Налог при продаже недвижимости

В Турции этот налог не взимается с частных лиц в том случае, если они владели недвижимостью на территории страны более пяти лет. В противном случае налогом облагается сумма, составляющая разницу от стоимости покупки и продажи: 

На Северном Кипре при передаче права собственности (продажа недвижимости с Титулом) продавец уплачивает налог на прирост капитала (stopaj). Ставка налога для частных лиц составляет 2,8%. По законодательству ТРСК все частные лица имеют возможность один раз не осуществлять оплату налога для дома и земли, не превышающей 1 Донюм (порядка 1338 квадратных метров).

История рынков

Сравнительный анализ между рынками двух стран Северного Кипра и Турции.

Полное официальное название Северного Кипра – Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК) – рынки недвижимости Турции и ТРСК имеют ряд существенных различий.  

Это обусловлено,  прежде  всего,  разными  законодательствами  этих,   по  сути,  двух разных  стран.  Давайте рассмотрим  их  более  подробно.

Турция всегда занимала лидирующие позиции на рынке недвижимости перед конкурирующими рынками, единственное кому она уступает это США и Китай. 

По сравнению с другими курортными странами Турция обладает рядом важнейших преимуществ, в которые входит: безвизовый въезд и возможность получения вида на жительство в течение 21 дня, растущая экономика, растущий рынок недвижимости с все еще доступными ценами на квартиры, низкие налоги на недвижимость и мягкий теплый климат, умноженный на долгий курортный сезон в 9 месяцев. Стремительный ежегодный рост цен на жилье в этой стране последние лет десять гарантировал доход от перепродажи купленного объекта.

В 2003 году в Турции разрешена продажа недвижимости иностранным гражданам, здесь стали строиться не только гостиницы, но и жилые комплексы. В 2003-2004 годах рост цен доходил до 100% в год. 

Но с конца 2015 года и вплоть до конца 2019 интерес к стране падал, а рынок недвижимости пережил один из самых сложных периодов в истории страны. Начало 2017 года ознаменовалось рядом нововведений со стороны государства,  направленных на привлечение иностранных  инвестиций. Не исключено, что в  долгосрочной перспективе это изменит не только структуру рынка, но и портрет покупателя недвижимости.

Необходимо оговориться, что последние пару лет рынок турецкой недвижимости был выгоден для покупателя с небольшими деньгами. Если изначально в Турцию ехали только очень обеспеченные люди, то в последние годы жилье в этой стране покупал средний класс, в частности пенсионеры из России и стран СНГ. Между Испанией, Болгарией и Турцией их выбор падал на Турцию в силу объективных причин.

В Испании – высокие налоги на недвижимость. В Болгарии – спад экономики на протяжении нескольких лет, и недвижимость там продолжает дешеветь. Все остальные страны или существенно дороже, или в них нет моря. Доходность от аренды в Турции составляла примерно 6% в год, это выше, чем в конкурирующих странах Европы. 

С апреля 2017 года введена скидка 18% на НДС для иностранцев и турецких граждан, которые больше 6 месяцев живут за рубежом. Чтобы получить льготу, необходимо выполнить три условия. Во-первых, провести сделку в валюте. Во-вторых, не продавать объект в течение года. В-третьих, это должна быть первая покупка недвижимости в Турции.

Однако особенность закона в том, что максимальной ставкой НДС (18%) облагаются только крупные объекты недвижимости (и только новостройки, приобретенные у застройщика), а при покупке рядовых квартир, которые чаще всего выбирают иностранцы, скидка составит всего 1-2% от стоимости объекта. Таким образом, данный закон о скидке на НДС направлен на стимуляцию только крупных инвесторов, покупающих, например, несколько квартир оптом. В итоге, практически все объекты в новых ЖК – крупные и не очень – будут облагаться максимальным НДС, поскольку стоимость метра будет превышать 426 евро.

Еще одно нововведение так же мотивирует только крупных иностранных инвесторов.

С января 2017 года при покупке недвижимости на сумму от миллиона долларов они могут оформить сразу гражданство. При этом обязательным условием будет запрет на продажу объекта в течение трех лет. Обращаем внимание, что речь идет именно о гражданстве, а не о получении ВНЖ.

Владельцы недвижимости в Турции на основании ТАПУ (свидетельство о собственности) могут получить ВНЖ сроком на год с правом продления. Процедура занимает от 3 до 5 месяцев. На счету необходимо иметь 2500 евро. Через пять лет с ВНЖ владелец недвижимости может претендовать на гражданство и без инвестирования одного миллиона.

Как зародилась история недвижимости на Северном Кипре? Уже более десяти лет к ряду Кипр является одним из наиболее интересных мест с точки зрения финансовой привлекательности. К тому же, это привлекательная страна для обучения, работы и постоянного проживания. Это небольшое островное государство в течение последующих 2-х лет до 2023 года станет членом Евросоюза, войдет в Еврозону, ВТО, членом Всемирного банка. Северный Кипр располагает одной из самых демократичных налоговых систем по принципу Офшорной зоны.

Например, чуть более года назад на Кипре полностью отменили налог на недвижимое имущество, так называемый Immovable Property Tax. Также покупателей жилья освободили от налога на переход права собственности или Property Transfer Fees, если они приобретают недвижимость с НДС. Для тех, кто покупает недвижимость без НДС, власти Кипра сохранили льготу в 50% при оплате данного налога.

Таким образом, из обязательных налогов сохранился лишь налог на недвижимость, который оплачивается по месту регистрации объекта, и рассчитывается исходя из цен 1980 года. НДС на Кипре для тех, кто покупает недвижимость для личного использования (проживания) составляет 5% стоимости жилья.

За последние 7 лет, инвесторы и бизнесмены самого высокого ранга Европы имели возможность присмотреться к рынку недвижимости Северного Кипра. На данный момент эта страна является одним из наиболее перспективных направлений для инвестирования в Европе и Великобритании.

Рынок недвижимости здесь один из самых стабильных в Европы, даже в кризисные годы. Этому способствует в частности специфичность любой островной недвижимости. Когда места под застройку ограничены, спрос превышает предложение. Это влияет на устойчивость цен в кризис, на их стабильный рост в обычное время.

Считается, что кипрская недвижимость привлекает консервативных инвесторов, которые делают ставку на надежность вложений, а не на уровень доходности. На данный момент средняя прибыль при инвестировании в жилую недвижимость острова составляет 5-8% годовых, а в коммерческую — 5-7%. Те, кто покупает недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, могут рассчитывать в среднем на 3-5% годовых. Безусловно, наибольший интерес у покупателей недвижимости, желающих получать с нее доход, прикован к жилому сектору. Туристическая сфера — одна из самых важных на Кипре, каждый год сюда едет множество гостей из самых разных стран мира и они обеспечивают постоянный спрос на жилье. В период 2019 года Северный Кипр за летний период посетило 1 500 000 млн туристов. Более 40% рынка недвижимости за истекший 2019 – 2020 года было отдано покупателям из русскоговорящих стран. Остальные страны: Великобритания, Италия, Скандинавские страны, Финляндия, Германия.

Стоимость недвижимости на Северном Кипре — одна из самых демократичных в Европе. В самом туристическом районе Северного Кипра – Искеле, стоимость за квадратный метр элитного жилья стоит около 650 фунтов, а в Фамагусте почти в половину дешевле. 

Налоговые ставки очень низкие до 3 %. Кроме того, прожиточный минимум на территории составляет примерно 800 долларов США на семью из 4 человек. Свободные рабочие места, дешевый сервис, питание, проживание, аренда, на фоне чистейшего экологического климата и моря – делают жизнь максимально комфортной, чем в любой стране Европы.

Кроме того, Северный Кипр в 2021 году внесен в рейтинг Форбс в ТОП – 5 стран¸ с наиболее выгодными вложениями инвестиций. Что бы оценить достоинства Северного Кипра, нужно приехать и все увидеть своими глазами…

Поэтому выбор за вами!

Получение ВНЖ и гражданства Турции и Северного Кипра за инвестиции – ваши новые возможности.

Покупка собственного жилья в Турции и на Северном Кипре – это не только получение гражданства и диверсификация активов, но и второй дом в стране со своими преимуществами. Это европейский комфорт, качественное здравоохранение, отличный климат, благоприятная среда для ведения бизнеса.

Второе гражданство – реальный способ вывести бизнес на новый международный уровень, защитить свой капитал и иметь убежище на случай форс-мажорных обстоятельств. С этой точки зрения турецкое гражданство и гражданство Северного Кипра – хороший вариант ввиду относительной простоты получения, безопасности инвестиций, прозрачности правил рынка.

Гражданство Турции и Северного Кипра быстрее всего можно получить посредством покупки недвижимости. Для этого в Турции нужно инвестировать сумму, эквивалентную минимум 200 тысячам долларам США, а на Северном Кипре – всего лишь 30% от стоимости любого жилья. 

Процедура получения гражданства Турции за инвестиции имеет четкий проработанный алгоритм. Правительство создало выгодные условия и сделало саму процедуру простой, а это напрямую привело к популярности программы.

В нашей компании ENS Estate процедура получения выглядит следующим образом:

• Консультация специалиста по вопросам иммиграции в Турцию и на Северном Кипре;

• Подбор объекта недвижимости для инвестирования;

• Юридическая проверка выбранного объекта;

• Оформление документов и внесение депозита;

• Подача заявки на ВНЖ при оплате 30% от стоимости жилья;

• Получение ВНЖ;

• Подача заявки на гражданство;

• Получение гражданства.

Вместе с инвестором ВНЖ на Северном Кипре получает вся семья. При этом инвестору в ТРСК не требуется декларировать активы и доходы, полученные в других странах, а также указывать источник происхождения средств на покупку дома или квартиры.

Северный Кипр является очень комфортной страной для проживания.

Во-первых, тут большое климатическое разнообразие: от высокогорного до Средиземноморского климата. Недвижимость можно выбрать практически в любой части страны.

Во-вторых, тут весьма доступные цены на продукты, одежду, обувь, лечение, образование и отдых. Именно поэтому иностранные инвесторы приобретают жилье на Сереном Кипре, как для сдачи в аренду и последующей перепродажи, так и для личного пользования – проживания или отдыха семьей.

Расскажем чуть подробнее о разных аспектах жизни в Турции и Северного Кипра.

 1. Продукты

Цены на продукты во многом зависят от месторасположения магазина и сезона. В курортной зоне стоимость заметно выше, чем в кварталах, где живут местные. В зимний период овощи и фрукты продаются дороже, чем летом. И даже если стоимость для состоятельных людей – вовсе не аргумент, то уж качество турецких продуктов, выращенных под щедрым южным солнцем – безусловный аргумент в пользу здорового питания. Хотелось бы отметить что овощи и фрукты на Северном Кипре, выращивают без всяких химикатов, добавление в почву хим.удобрений преследуется законом.

 Примерная стоимость продуктов на Северном Кипре следующая:

• Яйца (10 шт.) – от 9 лир.

• Молоко 1 л – от 2 лир.

• Рис 1 кг – от 2,5 лир.

• Курица 1 кг – от 4 лир.

• Сыр 1 кг – от 8 лир.

• Яблоки 1 кг – от 1 лиры летом.

• Картофель 1 кг – от 2 лиры летом.

• Помидоры, огурцы, перец 1 кг – от 1,5 лиры летом.

• Восточные сладости (пахлава, лукум) 1 кг – от 10 лир.

 В крупных городах и курортной зоне к оплате принимаются доллары, евро и фунты. Сдачу обычно выдают турецкими лирами. 

2. Одежда

Шоппинг на Северном Кипре – отдельная тема. Нет смысла приводить цены, потому что итоговая стоимость все равно сложится из вашего умения торговаться и благосклонности хозяина магазина. Джинсы, футболки, кожаные куртки и сумки выгодно приобретать именно на Северном Кипре – от 1,5 лиры за футболку до 25 лир за джинсы К слову, турецкая кожа отличается высочайшим качеством.

*Счет за коммунальные услуги напрямую зависит от комфортности и места расположения вашего жилища, а также наличия дополнительных услуг на территории жилого комплекса – баня, сауна, фитнес-центр. Дополнительно учитывается и размер прилегающей территории. Примерный чек на месяц можно уточнить на этапе подбора жилья – наши риелторы просветят вас по этим вопросам.

 *В Турции достаточно хорошо развито транспортное пригородное, междугороднее и международное сообщение. Это означает, что вы без труда сможете попасть из России к себе домой на Северный Кипр в любое время года. В сезон самолеты из Стамбула до аэропорта Эркан (Эрджан) на остров летают до 8 раз в сутки. Аэропорт Стамбула является одним из крупнейших и современных в мире и используется как стыковочный для рейсов на все континенты.

На ТРСК везде качественные дороги, поэтому можно смело брать в аренду либо покупать автомобиль. А вот стоимость топлива заметно выше, чем в России:

• АИ-95 – от 6.93 лир;

• АИ-98 – от 7.48 лир;

• Дизель – от 6.57 лир;

• Газ – от 7.15 лир.

Разумеется, цены на топливо также могут колебаться, однако тенденция к более высокой стоимости, наблюдается всегда.

*Здравоохранение на ТРСК подразделяется на государственное и частное. В государственной поликлинике обслуживание бесплатное. В частных учреждениях – платное. Однако при наличии страховки стоимость будет ниже, чем в прайсе. Страхование на острове – примерно 300 долларов в год. О качестве медобслуживания наглядно свидетельствует тот факт, что в стране хорошо развит медицинский туризм. Сюда приезжают лечиться из многих стран СНГ и Восточной Европы, потому что уровень помощи тут достаточно высок, а цены заметно ниже, чем в клиниках Западной Европы.

*Очень большой плюс ТРСК с учетом нашего менталитета – развитая аптечная сеть с возможностью приобрести рецептурные препараты. Рецепт имеют право выписывать дежурные фармацевты, однако нашим согражданам стоит понимать, что названия привычных нам лекарств в аптеках за рубежом отличаются. Поэтому поиск и заказ лучше вести по наименованию действующего вещества в лекарстве.

*Когда иностранец получает гражданство и решает переехать в ТРСК на ПМЖ с семьей, рано или поздно он сталкивается с задачей получения образования для своих детей. Более 15 государственных университетов и 2 частных – предлагают вам дипломы двойного стандарта - Турции и Великобритании, при  том, что студенты могут на 3 курсе уехать учиться в Англию по обмену за счет университета. Следует учесть, что в этой стране дошкольное образование является обязательным, однако можно выбрать государственный либо частный детский сад. В школу дети идут с 6 и даже с 5,5 лет, обучение продолжается 12 лет. Далее можно получить высшее образование.

Северный Кипр (ТРСК) – страна с богатейшей историей. Фактически в каждом уголке страны можно найти достопримечательности, которым по несколько сотен и тысяч лет. Наибольшим успехом пользуются экскурсии на Карпаз.

Вывод 

Как видите, идея переезда в Турцию или на Северный Кипр на ПМЖ может быть весьма привлекательной. Чтобы инвестиция полностью оправдала ваши ожидания, рекомендуем доверить сопровождение сделки нашей компании. Наши специалисты досконально знают рынок недвижимости страны и особенности получения гражданства Турции и Северного Кипра за инвестиции. Вместе с нами вы гарантировано получите то, что нужно, и станете полноправным гражданином Турции и Северного Кипра за максимально короткое время.

ENS Estate & construction company (Северный Кипр и Турция) занимается продажей жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков и строительством индивидуальных и готовых проектов недвижимости на Северном Кипре и в Турции. 

ENS Estate & construction company предлагает вам полный спектр сопутствующих услуг на бесплатной основе:

1. Тур по недвижимости;

2. Бесплатное проживание в 4* апартаментах;

3. Оформление ВНЖ на всю семью;

4. Оформление ипотеки в банке;

5. Оформление кредита;

6. Оформление всех сопроводительных документов при покупке недвижимости;

7. Оформление свидетельства о праве собственности на земельный участок;

8. Дизайн-пакет территории;

9. Дизайн-пакет мебели;

10. Кондиционирование или отопительная система (по выбору).

На платной основе:

1. Аренда автомобиля;

2. Оформление свидетельства на право вождения автомобиля;

3. Аренда апартаментов (посуточно, ежемесячно, годовая);

4. Гарантированная аренда недвижимости;

5. Инвестиционная аренда недвижимости.

Наш адрес:

Северный Кипр

Г. Фамагуста

Территория Восточно-Средиземноморского Университета (EMU University)

SallakogullariAptm Office2,

Наш сайт: ensestates.com

Instagram: @allajanaleyeva_aj

Контактный телефон (WhatsApp): +905488454815